Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte prüfen Sie die NK Abrechnung aus 2015. Wir haben weniger Verbrauch und sollen nachzahlen. Sonst haben wir immer gutes Geld zurück bekommen. Die Bewertungszahlen der Heizkörper sind auf einmal anders als im Vorjahr und das Wasser wird nicht nach Verbrauch berechnet, sonder pauschal nach qm. Ist das alles korrekt? Und warum kostet der Müll dieses Jahr 300€ mehr?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen Familie N.

Sehr geehrte Frau N.,

Sie baten um Überprüfung der Nebenkostenabrechnung 2015.
Nach Durchsicht der mir überlassenen (teilweise unscharfen und deshalb leider schlecht lesbaren) Unterlagen kann ich Ihnen folgendes mitteilen:

1.)

Bei den Heizkosten ist zunächst festzustellen, dass Sie im Jahr 2015 neue Erfassungsgeräte erhalten haben. Die Gerätenummern sind anders als im Vorjahr. Das dürfte der Grund sein, dass die Bewertungszahlen abweichen, denn diese dienen der rechnerischen "Anpassung" an die unterschiedliche Größe der Heizkörper.

Der Anstieg Ihrer Heizkosten gegenüber dem Vorjahr beruht darauf, dass die in der Abrechnung angesetzten gesamten Verbrauchskosten im Jahr 2015 gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen, die gesamten Verbrauchseinheiten dagegen aber - ebenfalls deutlich - geringer waren. Das führt dazu, dass der Einheitspreis stark gestiegen ist, was rechnerisch zutreffend ist. Trotz gesunkenem individuellem Verbrauch Ihrerseits, ergeben sich deshalb für Sie leider deutlich höhere individuelle Kosten, was rechnerisch ebenfalls zutreffend ist.

Die Trennung der Heiz- und Warmwasserkosten ist sodann in beiden Jahren fehlerhaft. Der Anteil der Warmwasserkosten an den gesamten Energiekosten hätte nach dem Gesetz durch einen Zähler erfasst werden müssen und nicht mit der in der Abrechnung verwendeten Formel berechnet werden dürfen. Im Jahr 2015 kommt zu diesem Versäumnis hinzu, dass die Warmwasserkosten ausschließlich nach der Fläche und nicht anteilig auch nach dem Verbrauch abgerechnet wurden. Warum das geschehen ist - wo doch im Vorjahr Warmwasserzähler verwendet und somit vorhanden waren - erscheint nicht nachvollziehbar und wäre beim Vermieter zu erfragen.

Wegen der fehlerhaften Trennung der Heiz- und Warmwasserkosten steht Ihnen m.E. das Recht zu, die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen, gem. § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung.

Auf jeden Fall steht Ihnen aber wegen der fehlerhaften Abrechnung der Warmwasserkosten wohl das Recht zu, diese Kosten um 15 % zu kürzen.

2.)

Die Müllkosten sind für Sie gegenüber dem Vorjahr nicht gestiegen, sondern gesunken. Richtig ist aber, dass nicht nur die Gesamtkosten gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind, sondern auch die berücksichtigte Gesamtfläche. Woran das liegt, müsste ggf. beim Vermieter erfragt werden.

3.)

Zweifelhaft erscheint die Umlagefähigkeit der Kosten für "Wartungen" in Höhe von € 194,68 auf Sie. Diese Kosten waren in der Vorjahresabrechnung nicht enthalten. Wartungskosten sind grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf Wohnraummieter umlagefähig, es gibt aber Ausnahmen. Der Vermieter wäre insoweit zufragen, worum es sich dabei konkret handelt. Eine weitere Prüfung insoweit ist mir leider nicht möglich, zumal mir auch Ihr Mietvertrag leider nicht vorliegt.

4.)

Die Nachzahlung gegenüber dem Guthaben aus dem Vorjahr beruht m.E. im wesentlichen auf den gestiegenen individuellen Heizkosten und den Wartungskosten.

Im Ergebnis wäre zu den m.E. zu beanstandenden Punkten eine Stellungnahme des Vermieters einzuholen, ggf. müssten Sie auch Einsicht in die Abrechnungsbelege beim Vermieter nehmen, falls die Abrechnung weiter beanstandet werden soll.

Nach der Rechtsprechung ist der Nachzahlungssaldo jedoch mit Zugang der Abrechnung sofort fällig, deshalb muss ich Ihnen zur Vermeidung von Nachteilen empfehlen die Nachzahlung - unter Vorbehalt - zunächst zu leisten, falls noch nicht geschehen.

Ich hoffe, Ihnen zunächst gedient zu haben und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne weiterhin zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
RA Wollermann

Hallo!

Uns wurde gestern eine Rechnung mit 4 Seiten vorgelegt, die die Wartungskosten rechtfertigen sollen. Im Internet haben wir gelesen, dass einmalige Dinge wie Material nicht auf den Mieter umlegbar sind. Können Sie diese bitte einmal prüfen? Und der Vermieter hat gesagt, wenn wir wollten, dass der Wasser- und Heizungsverbrauch nach Zählerständen und nicht der Wohnfläche abgerechnet wird, müssten wir selbst Widerspruch bei der Firma M. einlegen.

Gruß Familie Nerlich

Sehr geehrte Frau N.,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Nach Durchsicht der Rechnung der Fa. F. GmbH erscheinen die dort berechneten Arbeiten im Wesentlichen als Instandsetzungsarbeiten, die über eine regelmäßige Wartung hinausgeht.

Als Betriebskosten umlagefähige Wartungskosten sind nach Auffassung des Bundesgerichtshofs solche Kosten, die für vorbeugende Maßnahmen anfallen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen.

Insoweit können Kosten für die Wartung von Trinkwasserbereitern zwar grundsätzlich auf Wohnungsmieter umgelegt werden. In ihrem Fall wurden aber offenbar – aktuelle – Verkrustungen in der Trinkwasserleitung beseitigt und andere Bauteile erneuert. Solche Arbeiten erscheinen als Instandsetzungstätigkeiten, sodass die damit verbundenen Kosten nicht umlagefähig sind. Allenfalls die Position „Fla CARE S 200 Schnellentkalker 1 Liter“ zum Preis von insgesamt € 6,64 sowie mit der Benutzung des Schnellentkalkers verbundenen Tätigkeiten – die in der Rechnung aber nicht einzeln ausgewiesen sind – könnten als Betriebskosten umlagefähig sein.

Im Versorgungskreis Boilerladung wurde ausweislich der Rechnung eine Verschlammung festgestellt und diese beseitigt. Dabei handelt es sich m. E. um Instandsetzungskosten, die nicht als Betriebskosten auf Sie umlagefähig sind.

Die Kosten für das thermische Entkeimen der ZK Leitung und des Speichers in Höhe von insgesamt € 261,23 könnten auf sie umlagefähig sein. Ob diese Kosten angemessen sind, kann von hier aus nicht überprüft werden. Gegebenenfalls müssen Sie beweisen, dass die Kosten überhöht sind.

Mit der Firma M. haben sie grundsätzlich nichts zu tun. Es ist deshalb auch nicht ihre Aufgabe, dort gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Vielmehr ist es Sache ihres Vermieters, die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung einzuhalten. Dazu gehört die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch und Fläche. Soweit das nicht geschehen ist, erscheinen sie zur Kürzung berechtigt, wie bereits in der Beantwortung der Ausgangsfrage angegeben.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
RA Wollermann

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte Sie, meinen Mietvertrag zu prüfen, ob ich bei Auszug renovieren muss und wenn ja was.
Da der Vertrag, sofern ich das verstehe, eine Endrenovierungsklausel hat, entfällt meines Erachtens die Renovierungspflicht.
Über eine Rückmeldung wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
L.

Sehr geehrte Frau L.,

auf der Grundlage der mir überlassenen Unterlagen und Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
M.E. sind Sie nicht zur Renovierung bei Auszug (= Durchführung von Schönheitsreparaturen) verpflichtet. Nach der neuesten BGH-Rechtsprechung kann der Mieter ohnehin nur zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat. Sollte das bei Ihnen nicht der Fall sein, scheidet eine entsprechende Renovierungspflicht bereits aus diesem Grund aus. Sofern Sie die Wohnung aber renoviert übernommen haben, bestimmt § 6 Ziff. 7 Ihres Mietvertrages, dass Sie dann auf jeden Fall bei Mietende renovieren müssen, unabhängig von der Erforderlichkeit und unabhängig von der Dauer Ihres Mietverhältnisses. Das ist die "klassische" Endrenovierungsklausel, die der BGH für unwirksam erklärt hat. Schönheitsreparaturen müssen Sie also nicht durchführen, sondern lediglich Dübellöcher verschließen und die Wohnung reinigen.

Von den Schönheitsreparaturen ist allerdings abzugrenzen eine Schadensersatzverpflichtung, die dann besteht, wenn Sie die Räume (ggf. teilweise) in nicht neutralen Farben (z.B. kräftiges Rot etc.) gestrichen haben. Dann müssten Sie insoweit doch tätig werden.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft zunächst gedient zu haben und stehe für Nachfragen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne weiter zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
RAin Hanitsch

Hallo, vielen Dank für Ihre Rückantwort.
Ich habe die Wohnung damals vor knapp 5 Jahren komplett renoviert übernommen nach Kernsanierung. Verstehe ich Sie richtig, dass ich die Wohnung nicht streichen muss, sondern nur besenrein übergeben muss? Die Wände sind alle weiß, natürlich mit einigen Abnutzungserscheinungen. Die Dübellöcher würde ich zumachen. Ansonsten müsste ich bei Auszug nichts veranlassen. Ist das richtig? Vielen Dank für die erneute Rückmeldung,

L.

Sehr geehrte Frau L.,

"Schönheitsreparaturen" sind Instandsetzungsarbeiten, die grundsätzlich dem Vermieter obliegen, ausnahmsweise aber dem Mieter als Nutzer der Wohnung übertragen werden können. Das setzt dann aber voraus, dass eine wirksame Vereinbarung über diese Übertragung erfolgt ist. Die Rechtsprechung hat insoweit Grundsätze entwickelt, welche Klauseln im Mietvertrag wirksam sind und welche nicht. "Endrenovierungsklauseln" wie z.B. in Ihrem Mietvertrag enthalten, sind danach unwirksam und führen dazu, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf Sie als Mieter nicht wirksam erfolgt ist.

Es bleibt deshalb beim Grundsatz, dass die Schönheitsreparaturen nicht von Ihnen, sondern vom Vermieter durchzuführen sind - es sei denn, die "Abnutzungserscheinungen" an Wänden und Türen pp. gehen über den "üblichen Rahmen" hinaus, was ohne Augenschein aber nur schwer beurteilt werden kann.

Sie müssen deshalb grundsätzlich nur die Dübellöcher schließen und die Wohnung "besenrein" zurückgeben.

Ich hoffe, Ihnen gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
RAin Hanitsch

Wir haben zum 31.08.16 unseren Mietvertrag gekündigt und würden gerne wissen, ob wir nach Auszug streichen müssen? Wir wohnen seit ca. 5 Jahren in der Wohnung und alle Wände sind aktuell weiß gestrichen. Wir bitten um rechtliche Prüfung des Mietvertrags.

Vielen Dank, K.

Sehr geehrte Frau K.,

auf der Grundlage der mir überlassenen Unterlagen und Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Ob bei Auszug aus der Wohnung gestrichen werden muss, richtet sich gesetzlich danach, ob im Mietvertrag eine wirksame Übertragung der entsprechenden Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter erfolgt ist. In Ihrem Mietvertrag ist dies leider geschehen.

Die entsprechenden Klauseln dort in § 16 Ziff. 4. und 5. sind nach den von der Rechtsprechung konkretisierten Grundsätzen wirksam. Insbesondere handelt es sich in § 16 Ziff. 5.a) des Mietvertrags auch nicht um eine (unwirksame) "Endrenovierungsklausel", denn Sie brauchen bis Mietvertragsende nur die "(...) erforderlichen" Arbeiten durchführen. Dabei sind die üblichen Fristen zu beachten, die in Ihrem Fall für die Wohn- und Nassräume (Küche, Bad) abgelaufen sein dürften. Zwar ist mietvertraglich ausdrücklich vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen auszuführen sind "wenn erforderlich", die Beweislast, dass solche Arbeiten (noch) nicht erforderlich sind, liegt allerdings bei Ihnen.

Der Umfang der auszuführenden Arbeiten ergibt sich sodann aus § 16 Ziff. 4 a.). Empfehlenswert erscheint, ca. 2 Wochen vor beabsichtigtem Auszug/Mietende zusammen mit der Vermieterseite eine Vorbesichtigung durchzuführen, bei der eine Besprechung der aus Vermietersicht erforderlichen Arbeiten erfolgen kann.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft zunächst gedient zu haben und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne weiter zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Thomas Melletat
Rechtsanwalt in Laatzen.
www.melletat.de

Sehr geehrter Herr Melletat,

Es gibt in unserer Wohnung 2 Stellen, die bezügl. Schimmel behandelt werden müssen. Dies haben wir unserem Vermieter gemeldet. Diese kamen durch den kalten und nassen Juni zustande, in denen wir nicht heizen konnten. Er möchte jetzt unbedingt die Wände noch vor unserem Auszug behandeln, damit wir danach streichen können. Sind wir dazu verpflichtet, dafür unsere Räume noch vor Auszug (31.08.2016) zur Verfügung zu stellen? Uns wäre es lieber, er würde dies erst machen, wenn wir ausgezogen sind, weil unsere kleine Tochter in den Räumen schläft.

Vielen Dank, K.

Sehr geehrte Frau K.,

Ihre Nachfrage hat grundsätzlich nichts mit Schönheitsreparaturen bei Mietende zu tun, sondern betrifft das Problem, dass in der Wohnung ein Mangel - also ein Schaden an der Mietsache - vorhanden ist und der Vermieter diesen möglichst unverzüglich beseitigen möchte. Insoweit sind Sie gem. § 254 BGB grundsätzlich verpflichtet, im Sinne einer Schadensminderung mitzuwirken und dem Vermieter zu ermöglichen, den Schaden zu beseitigen, bevor er größer wird. Ggf. könnte der Vermieter sonst Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend machen, wenn nämlich z.B. die Schadensbeseitigung durch den verweigerten Zugang zwecks Mängelbeseitigung umfangreicher - und teurer - wird. Auch wenn das Mietende vorliegend absehbar ist, würde ich Ihnen deshalb empfehlen, die Schimmelbeseitigung unverzüglich zu ermöglichen, nicht zuletzt auch wegen der nicht auszuschließenden Gesundheitsgefährung durch Schimmel für Ihre Familie.

Ich hoffen Ihnen mit dieser Auskunft gedient zu haben.

Mit besten Grüßen
Thomas Melletat - Rechtsanwalt

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir würden bitte unsere jährliche Betriebskostenabrechnung überprüfen lassen. Wir haben schon einige Fehler entdeckt, als wir die Abrechnungen von diesem Jahr und letzem Jahr verglichen haben. Nun schauen Sie bitte selbst, dass da etwas nicht stimmen kann. Im Anhang sind die beiden jährlichen Abrechnungen zu finden. Die Bilder sind so geschossen, dass man die vom diesem und letztem Jahr direkt vergleichen kann.

MfG Familie D.

Sehr geehrter Herr D.,

wunschgemäßhabe ich Ihre Nebenkostenabrechnung 2014/2015 überprüft undnehme auf der Grundlage der mir überlassenen Unterlagen wie folgtStellung:

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß erstellt ist und außerdem nur Kosten enthält, die nach den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich auf Sie umlagefähig sind. Ob die Umlagefähigkeit bestimmter Betriebskostenpositionen durch Ihren Mietvertrag eventuell ausgeschlossen ist, kann ich nicht beurteilen, da Sie den Mietvertrag leider nicht beigelegt haben.

1.) Die Abrechnung der "kalten" Betriebskosten erscheint grundsätzlich nicht zu beanstanden. Ob die dortigen Positionen der Höhe nach zutreffend berücksichtigt wurden, müssten Sie ggf. durch Einsichtnahme in die Original-Abrechnungsbelege (Rechnungen u.ä.) überprüfen. Insoweit wäre besonders bei den Hauswartungskosten durch Belegeinsicht zu überprüfen, ob dort keine Reparatur- und Verwaltungskosten enthalten sind; solche Kosten sind auf Wohnungsmieter nach dem Gesetz nicht umlagefähig.

Im übrigen entspricht die Abrechnung 2014/2015 grundsätzlich derjenigen des Vorjahres. Kostensteigerungen beruhen m.E. auf der Erhöhung der allgemeinen Lebenshaltungskosten. zu berücksichtigen ist auch, dass sich Ihre Abrechnung des Vorjahres nur auf einen Zeitraum von 11 Monaten bezieht (01.08.2013 - 30.06.2014), die aktuelle Abrechnung aber auf volle 12 Monate.

2.) Die Heizkostenabrechnung erscheint jedoch fehlerhaft, da die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht gemäß den zwingenden gesetzlichen Vorgaben voneinander getrennt wurden. Seit dem 31.12.2014 muss der Anteil der Warmwasserkosten an den gesamten Energiekosten nämlich gemessen werden. In Ihrem Fall wurde der Anteil der Warmwasserkosten aber nach einer Formel errechnet, die zwar im Gesetz steht, aber nur ausnahmsweise angewendet werden darf.

Deshalb dürften Sie berechtigt sein, die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten gem. § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung um 15 % zu kürzen. 15 % von (€ 866,92 + € 373,03 =) € 1.239,95 sind € 189,99. Dieser Betrag erscheint nach den vorstehenden Ausführungen von der Abrechnung abzusetzen, so dass eine Nachzahlung von (nur noch) € 258,70 verbleibt.

Weitere Beanstandungen erscheinen auf der Grundlage der eingereichten Unterlagen nicht zu erheben, soweit die in der Heizkostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte zutreffend sind. Das bitte ich Sie gegebenenfalls selbst zu überprüfen.

Nach allem empfehle ich Ihnen, den gekürzten Nachzahlungssaldo von (nur noch) € 258,70 unter Vorbehalt an den Vermieter zahlen und ihn auf das Kürzungsrecht hinzuweisen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft zunächst gedient zu haben und stehe für Rückfragen gerne zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
RAin Masin

Sehr geehrter Frau Masin,

leider habe ich vergessen den Mietvertrag beizufügen. Diesen füge ich in der Anlage nun mit der Bitte um Prüfung ob die von Ihnen gemachten Angaben nach Durchsicht des Mietvertrages immernoch korrekt sind bzw. um ergänzende Informationen bezüglich der Umlagefähigkeit.

Vielen Dank für Ihre Mühen!

Mit freundlichen Grüßen

D.

Sehr geehrter Herr D.,

vielen Dank für die Nachreichung des Mietvertrages.

Leider ergibt sich daraus nichts Abweichendes zu den Ausführungen in der ursprünglichen Bearbeitung, so dass ich Ihnen weiterhin empfehlen muss, die Abrechnung grundsätzlich zu akzeptieren und die - gekürzte - Nachzahlung von (nur noch) € 258,70 an Ihren Vermieter auszukehren.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
RAin Masin

Sehr geehrte Damen und Herren,

lt. Mietverhältnis soll die Wohnung besenrein übergeben werden. Jetzt habe ich im laufe meiner Mietzeit, einige Wände farbig gestrichen. Der Vermieter hat mir heute schreiender Weise zu verstehen gegeben, dass ich dies beseitigen müsste und er mir die Wohnung so nicht abnimmt und mir mit einem Anwalt gedroht. Ist er im Recht!? Lt. meinen Recherchen im Internet, muss ich dies nicht tun. Es wäre alles kein Problem, wenn er sich nicht so aufführen würde.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen S.

Sehr geehrte Frau S.,

auf der Grundlage der mir mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Leider haben Sie mir Ihren Mietvertrag nicht zur Verfügung gestellt, so dass ich zur Frage, ob die Verpflichtung zur Durchführung von "Schönheitsreparaturen" ggf. wirksam auf Sie übertragen wurde, nicht weiter Stellung nehmen kann.

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung geht es m.E. hier aber nicht um die Frage der Durchführung von Schönheitsreparaturen, sondern um Schadensersatz. Sie haben angegeben, dass Sie einige Wände farbig gestrichen haben. Soweit es sich dabei um kräftige und nicht "neutrale, helle" Farben handelt, müssten Sie diese Wände grundsätzlich auch dann überstreichen, wenn Sie mietvertraglich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (= Beseitigung von Spuren normalen Wohngebrauchs) verpflichtet sind. Nach der Rechtsprechung entsteht durch die Dekoration mit solchen kräftigen Farben rechtlich nämlich ein Schaden, da der Aufwand beim Überstreichen übermäßig hoch ist; es muss stärker und ggf. mehrfach gestrichen werden, um einen einheitlichen, hellen und neutralen Zustand der Wände zu erreichen.

Falls Sie also die Wände entsprechend "kräftig" gestrichen haben, kann Ihr Vermieter m.E. leider tatsächlich einen - fachgerechten - Neuanstrich verlangen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft zunächst gedient zu haben und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne weiterhin zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Peter Brauweiler − Rechtsanwalt

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für die Nachricht. Gibt es dafür eine angemessene Frist, in welcher die Nachbesserungen der Wände erfolgen muss ohne das nochmal Miete gezahlt werden muss. Ich habe die Wohnung zum 31.10.2016 gekündigt. Kann die Wohnungsübergabe auch nach diesem Termin erfolgen ohne Mietnachzahlung?

Vielen Dank S.

Sehr geehrte Frau S.,

danke für Ihre Nachfrage. Die Dauer einer "angemessenen Frist" ist im Gesetz nicht benannt. Üblicherweise wird dem Mieter vom Vermieter eine Frist von ca. 7 - 10 Tagen zur Nachbesserung gewährt, das dürfte auch sachgerecht sein.

Grundsätzlich muss nach Mietende solange eine "Nutzungsentschädigung" (mindestens) in Höhe der bisherigen Miete gezahlt werden, bis der Mieter die Wohnung an den Vermieter zurückgibt. Wenn der Vermieter bei Rückgabe (am letzten Tag der Mietzeit Beanstandungen hinsichtlich des Zustands der Mietsache erhebt, muss er dem Mieter normalerweise eine Frist zur Herstellung des vertragsgerechten Zustands setzen. Eine Fristsetzung ist allerdings unter Umständen nicht erforderlich, wenn der Mieter deutlich macht, dass er auf keinen Fall mehr irgendwelche Arbeiten in der Wohnung ausführen wird. Dann kann der Vermieter sofort selbst tätig werden, die Wohnung streichen und dem Mieter die Kosten in Rechnung stellen.

Ich empfehle Ihnen deshalb, sich mit dem Vermieter unverzüglich in Verbindung zu setzen und ihm mitzuteilen, dass Sie die bunten Räume kurzfristig streichen und die Wohnung sodann unverzüglich zurückgeben wollen. Wenn er Ihnen eine entsprechende (relativ kurze!) Frist gewährt, dürfte eine Mietezahlung für deren Dauer nicht von Ihnen verlangt werden können.

Anders könnte es allerdings sein, falls der Vermieter bereits einen Nachmieter hat, der die Wohnung zum 01.11.2016 beziehen will und dem das jetzt wegen des Zustands der Mietsache nicht möglich ist. Dafür ist Ihrer Sachverhaltsschilderung aber nichts zu entnehmen, der Vermieter müsste solche Umstände i.ü. beweisen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser ergänzenden Auskunft gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Peter Brauweiler − Rechtsanwalt

Guten Tag,

der Vermieter suchte langfristige Mieter, machte aber dann einen befristeten Vertrag als Absicherung, weil er schon schlechte Erfahrungen gemacht hat. Das Kreuz machte er bei Eigenbedarf. Ein halbes Jahr später erfuhren wir, dass er das Haus abreißen möchte und neu baut. Kann dieser Mietvetrag für ungültig erklärt werden wegen Vortäuschung falscher Tatsachen?

Sehr geehrte Frau D.,

auf der Grundlage der mir vorliegenden Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Leider haben Sie Ihren Mietvertrag nicht beigefügt, so dass Ich nur eine relativ allgemeine Einschätzung zu der von Ihnen geschilderten Problematik abgeben kann.

Ihr Mietvertrag erscheint jedoch wirksam und kann grundsätzlich auch nicht für "ungültig erklärt" werden. Es handelt sich offensichtlich um einen Zeitmietvertrag, der also für eine bestimmte Zeit "befristet" ist. Eine solche Befristung ist nach der gesetzlichen Regelung in § 575 Abs. 1 BGB nur zulässig, wenn einer der dort in den Ziff. 1. - 3. genannten Befristungsgründe (ernstlich) vorliegt und im Mietvertrag ausdrücklich angegeben ist. Insoweit reicht es aber namentlich bei der Befristungsmöglichkeit "Eigenbedarf" nicht, dass lediglich pauschal und ohne nähere Erläuterungen auf (irgendeinen) beabsichtigten Eigenbedarf nach Ende der Befristung hingewiesen wird oder diese Möglichkeit gar - wie offenbar bei Ihnen - nur angekreuzt wurde.

Folge eines Verstoßes gegen § 575 Abs. 1 BGB ist, dass kein Zeitmietvertrag vorliegt, sondern ein unbefristetes Mietverhältnis, das unter den gesetzlichen Voraussetzungen und mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden kann. Im Gegensatz zu Ihnen als Mieter würde der Vermieter für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich einen "wichtigen" Grund benötigen. Der bloße Wunsch, das Haus abzureissen, ist kein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft zunächst gedient zu haben und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne weiter zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Anja Radike − Rechtsanwältin

Guten Tag,

liegt bei meinem Mietvertrag ein Zeitvertrag vor oder nicht?

Sehr geehrte Frau D.,

vielen Dank für die Nachreichung Ihres Mietvertrages. Ihr Mietvertrag ist kein wirksamer Zeitmietvertrag.

Ihr Vermieter hat zwar auf Seite 2 oben als Grund für die gewünschte Befristung "Eigenbedarf" angekreuzt, diesen beabsichtigten Eigenbedarf aber nicht konkret erläutert. Das wäre aber unbedingt erforderlich gewesen, s. hierzu auch die Fußnote "9)" oben auf Seite 2 sowie deren Erläuterung unten auf Seite 2 des Mietvertrags, direkt unter dem Vertragstext.

Es handelt sich damit um einen unbefristeten Mietvertrag, den sie jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen können.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Anja Radike − Rechtsanwältin

Wir haben am 25.11.2015 einen Mietvertrag für eine Wohnung in einem neuen Bauobjekt (z. Zt. Innenarbeiten - Einzugstermin 01.05.2016) abgeschlossen. Vor einer Woche bekamen wir eine E-Mail vom Vermieter, dass er jetzt die Wohnung verkaufen könnte, der Käufer aber die Wohnung selbst bewohnen möchte. Da wir schon Möbel für die Wohnung gekauft haben, haben wir dem Vermieter mitgeteilt, dass wir den Vertrag weder auflösen können noch wollen (unsere jetzige Wohnung ist bereits weiter vermietet). Scheinbar ist die Wohnung jetzt verkauft und der Anwalt der neuen Besitzer stand gestern vor der Haustür (ohne Anmeldung) und teilte uns mit, wenn wir nicht freiwillig vom Vertrag zurück treten käme ab dem 2.5.16 eine Kündigungsklage wegen Eigenbedarf auf uns zu und wir müssten nach 3 Monaten wieder ausziehen. Meine Frage ist nun, würde die Klage der Gegenpartei Erfolg haben. Haben wir, wenn wir zurück treten würden, einen Anspruch auf eine Entschädigungsleistung für im Vorfeld entstandene Kosten?

Sehr geehrte Frau K.,

auf der Grundlage der mir überlassenen Unterlagen beantworte ich Ihre Frage wir folgt:

Zunächst kann der Erwerber der Wohnung sich berechtigt auf Eigenbedarf berufen, wenn er die Wohnung tatsächlich gekauft hat, um sie selbst zu bewohnen. Soweit er Ihnen anbietet, vom Mietvertrag "zurückzutreten" (d.h. den Vertrag einvernehmlich aufzulösen), muss ich Ihnen deshalb grundsätzlich raten, davon Gebrauch zu machen. Ansonsten wäre eine Eigenbedarfskündigung (= keine Klage, die würde nur dann infrage kommen, wenn Sie nach Kündigung die Mietsache nicht räumen) des Erwerbers als neuen Vermieters zum 31.07.2016 unter Berücksichtigung der mir bekanntgegebenen Umstände m.E. wirksam. Eine entsprechend sich ggf. anschließende Räumungsklage wäre dann erfolgreich.

Etwas anderes könnte allerdings gelten, wenn im Kaufvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber das Kündigungsrecht des letzteren für eine bestimmte Zeit (z.B. 3 oder auch 10 Jahre) ausgeschlossen wäre. Dies könnten Sie ggf. überprüfen.

Inwieweit Ihr "ursprünglicher" Vermieter (= Veräußerer der von Ihnen angemieteten Wohnung) Ihnen schadensersatzpflichtig ist, hängt davon ab, inwieweit er Ihr berechtigtes Vertrauen darauf begründet hat, ein länger dauerndes Mietverhältnis eingehen zu können. Das hängt u.a. davon ab, was vor Vertragsschluss zwischen dem Veräußerer und Ihnen alles besprochen war. Wenn z.B. ständig die Rede davon war, der Veräußerer wolle die Wohnung ohnehin bald verkaufen - ist Ihr Vertrauen auf ein längeres Mietverhältnis nicht so stark geschützt wie wenn er sich verpflichtet hätte die Wohnung eine Zeitlang zu behalten, oder wenn Ihnen von einer Verkaufsabsicht nichts bekannt war. Dann könnten Sie grundsätzlich den "Vertrauensschaden" gegen über dem Veräußerer geltend machen, d.h. alle Nachteile, die Ihnen im Vertrauen auf den Bestand des ab 01.05.2016 beginnenden Mietverhältnisses entstanden sind.

Welche Kosten das im Einzelnen sind, kann im Einzelfall schwierig zu beurteilen sein und ist ohne weitere Kenntnis aller Umstände des Einzelfalls leider nicht möglich.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft zunächst gedient zu haben und stehe für Rückfragen gerne zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Anja Radike − Rechtsanwältin

Sehr geehrte Frau Radike,

zunächst herzlichen Dank für die schnelle Beantwortung. Um die evtl. Schadensersatzansprüche zu klären, würde ich Ihnen gerne den Verlauf des Emailkontaktes im Anhang senden. Die Vermietung ist über ein Immobilienmakler gelaufen, den Besitzer der besagten Wohnung kennen wir nur namentlich. Von einem Verkauf der Wohnung haben wir am 01.02.2016 das erste Mal gehört. Würden Sie bei bestehenden Ersatzansprüchen dann auch ein entsprechendes Schreiben aufsetzen?

Mit freundlichen Grüßen K.

Sehr geehrte Frau K.,

vielen Dank für die Übersendung der weiteren Unterlagen. Leider haben Sie die bisherige Email-Korrespondenz nur in Auszügen überreicht. Daraus ist allerdings zu ersehen, dass es sich bei dem Veräußerer Ihrer Wohnung offensichtlich um einen Bauträger handelt, dessen Aufgabe es (auch) war, nach Fertigstellungen der Wohnungen diese zu verkaufen. Insoweit hatte Ihnen zunächst die Sparkasse (als Vermittler bzw. Makler) unter dem 30.09.2015 avisiert, dass der Bauträger die von Ihnen gewünschte Wohnung (Nr. 5) aber behalten und selbst vermieten wolle. Anschließend hatte Ihnen die Verwaltung Altmeyer-Immobilien des Eigentümers unter dem 28.10.2015 mitgeteilt, dass der Eigentümer sehr interessiert sei, Sie als – langfristige – Mieter zu gewinnen.

Ob in den Erklärungen von Sparkasse und Verwaltung schon als rechtlich relevante Zusicherungen zu sehen sind, dass die Wohnung vom Eigentümer nicht alsbald verkauft würden, erscheint zweifelhaft. Unter Berücksichtigung aller Umstände (insbesondere auch „Bauträger“) erscheinen diese Erklärungen eher als unverbindlich im Blick auf den weiteren Bestand der Eigentumslage. Etwas Anderes würde wohl nur gelten, wenn der Veräußerer die alsbaldige Veräußerung der Mietsache (ggf. in Ihrem Mietvertrag) verbindlich ausgeschlossen hätte.

Soweit Sie auf die Erklärungen des Veräußerers/Vermieters zur Begründung eines längerfristigen Mietverhältnisses mit Ihnen vertraut haben, kann leider auch anhand der mir nun überlassenen Email-Korrespondenz letztlich nicht verbindlich beurteilt werden, inwieweit dieses Vertrauen im rechtlichen Sinn schutzwürdig ist.

Soweit Sie darum bitten, ein Schreiben aufzusetzen und den Veräußerer zum Ersatz des Ihnen durch sein Verhalten entstandenen Schadens aufzufordern, bitte ich um Verständnis, dass Schriftverkehr im Rahmen dieses Portals leider nicht geführt werden kann. Insoweit empfehle ich Ihnen, sich diesbezüglich an einen Mieterverein (z.B.Interessenverband Mieterschutz e.V.) oder einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu wenden.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft zunächst gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Anja Radike − Rechtsanwältin

Guten Tag,

Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne möchte ich die Betriebskosten 2015 für die Wohnung meiner Tochter von Ihnen prüfen lassen. Im Anhang erhalten sie den Mietvertrag sowie die Betriebskostenabrechnung 2015.
Herzlichen Dank G.

Sehr geehrte Frau G.,

auf der Grundlage der mir überlassenen Unterlagen nehme ich zu der Nebenkostenabrechnung 2015 für die Wohnung Ihrer Tochter wie folgt Stellung:

1.) Die Abrechnung erscheint zunächst formell ordnungsgemäß, alle Kosten sind nach den vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben auf Ihre Tochter umlagefähig.

2.) Inhaltlich erscheinen bei den „kalten“ Betriebskosten die Kostenfür den Aufzug (€ 0,23/m2) und die Kabelgebühren (€ 0,25/m2) als überdurchschnittlich hoch. Für weitere inhaltliche Beanstandungen müsste Ihre Tochter Einsicht in die Belege nehmen, auf deren Grundlage die Nebenkostenabrechnung erstellt wurde. Da der Vermieter aus Mannheim anscheinend in Leipzig kein Büro o.ä. unterhält, in dem die Originalbelege eingesehen werden können, hat Ihre Tochter nach der Rechtsprechung Anspruch auf Übersendung von Belegkopien, gegen Übernahme von Kopiekosten in Höhe von üblicherweise € 0,26/Kopie.
Insgesamt erscheinen die „kalten“ Betriebskosten mit € 1,32/m2 allerdings als eher unterdurchschnittlich.

3.) In der Energieabrechnung der Firma ISTA entspricht die Trennung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung. Die Warmwasserkosten hätten im vorliegenden Abrechnungszeitraum mit einem Wärmezähler erfasst werden müssen. Sie wurde jedoch mittels einer Formel errechnet, die nach der Heizkostenverordnung nur noch ausnahmsweise anzuwenden ist. Folglich dürfte Ihrer Tochter m.E. ein Kürzungsrecht von 15 % der gesamten Heiz und Warmwasserkosten zustehen. 15 % von € 703,67 sind € 105,55. Um diesen Betrag dürfte sich die Nachzahlung demzufolge mindern.
Allerdings ist streitig und höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob der Kürzungsbetrag auf der Grundlage (nur) der Warmwasserkosten oder der gesamten Heizkosten zu berechnen ist. Deshalb besteht ein gewisses Prozessrisiko, sollte der vorgenannte Kürzungsbetrag in Anspruch genommen werden.
Im übrigen erscheint die Abrechnung der Heizkosten nicht zu beanstanden, sofern die Verbrauchswerte richtig in der Abrechnung berücksichtigt wurde. Das müssten Sie bzw. Ihre Tochter bitte ggf. selbst überprüfen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Wollermann

Sehr geehrter Herr Wollermann,

zunächst herzlichen Dank für Ihre ausführliche Stellungsnahme. Unter Punkt 3 schreiben Sie, dass die Anwendung einer Formel für die Warmwasserkosten (im Bad befinden sich Kalt- und Warmwasserzähler) nur ausnahmsweise gestattet ist. Unter welchen Voraussetzungen genau darf eine Formel angewandt werden?

Herzlichen Dank für Ihre Unterstützung.
G.

Sehr geehrte Frau G.,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

In § 9 Abs. 2 Satz 1 der Heizkostenverordnung ist das Erfordernis normiert, dass bei einer verbundenen Anlage (wie hier) der Anteil der Wassererwärmungskosten an den gesamten Energiekosten mit einem Wärmemengenzähler zu erfassen ist. Dabei handelt es sich nicht um den in der Wohnung Ihrer Tochter vorhandenen Warmwasserzähler; dieser misst den Durchfluss des erwärmten Wassers.

Ausnahmen von dem Grundsatz des § 9 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung sind in § 9 Abs. 2 Satz 2 - 5 und Abs. 3 sowie in § 11 der Heizkostenverordnung geregelt. Nur wenn die Voraussetzungen dieser Vorschriften gegeben sind - was der Vermieter darlegen und beweisen muss - kann ausnahmsweise eine Berechnung Erfassung der anteiligen Wärmemenge für die Wassererwärmung nach der insoweit dann anwendbaren Formel erfolgen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
RA Wollermann

Sehr geehrte Anwälte,

seit 15 Jahren wohnen wir in einem Einfamilienhaus zur Miete. Uns wurde jetzt wegen Eigenbedarf gekündigt. Wir haben 3-4 Wochen bevor wir die Kündigung bekommen haben folgende Renovierungsarbeiten durchgeführt: - Treppe mit Auslegware belegt - im Flur Laminat verlegt und tapeziert - 2 Türen mit Folie bespannt - in der Küche neuen Fußbodenbelag verlegt Bei Einzug war das Haus unrenoviert und ohne Fußbodenbeläge, die Türen waren gebrauchte aus Plattenbauten. Einen Kamin haben wir mit Genehmigung der Vermieterin vor einigen Jahren eingebaut, muss dieser von uns entfernt werden? Können wir für die geleisteten Renovierungsarbeiten und den Kamin eine Entschädigung verlangen?

Mit freundlichen Grüßen P.

Sehr geehrte Frau P.,

ihre Frage ist für den Juristen praktisch nicht zu beantworten, ohne einen Blick in den Mietvertrag zu werfen. Es wäre also zwingend erforderlich, dass sie diesen möglichst übermitteln. Folgendes aber schon einmal an dieser Stelle: Sämtliche Einbauten – sofern sie vom Vermieter nicht ausdrücklich, d.h. schriftlich genehmigt wurden – müssen bei Auszug wieder entfernt werden. Wenn Sie also eine schriftliche Genehmigung für den Einbau des Kamins bekommen haben, so darf dieser darin stehen bleiben und der Wert wäre zu ersetzen. Anderenfalls müssten sie ihn einfach wieder ausbauen und mitnehmen. Je nachdem welchen Inhalt der Mietvertrag hat, müssten unter Umständen klassische Renovierungsarbeiten erledigt werden. Oftmals sind jedoch Mietverträge aus dieser Zeit in Bezug auf die Renovierungen durch aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs außer Kraft gesetzt, weil die Klauseln in Bezug auf die Renovierung oft so weit gefasst sind und so hohe Pflichten aufbürden, dass sie unverhältnismäßig sind. In Bezug auf die Renovierungen hätten sie aber möglicherweise mit Zitronen gehandelt, wenn sie nun Schadenersatz dafür begehren würden. Dafür gibt es in der Regel keine vertragliche oder rechtliche Grundlage

Auch ist zu prüfen, ob der Eigenbedarf tatsächlich berechtigt ist. In vielen Fällen ist dies nicht der Fall und es könnte sinnvoll sein, diesen Bereich zunächst zu prüfen.

Sollte also die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig erfolgt sein, so würden sie eigentlich – wenn der Mietvertrag nicht etwas Anderes besagt – aus dem Haus ausziehen dürfen ohne zuvor zu renovieren. Sie könnten jetzt allenfalls noch die Verbesserungen entfernen, um dem Vermieter nicht auch noch eine Wertverbesserung zu überlassen.

Mit freundlichen Grüßen
Thomas Melletat
Rechtsanwalt in Laatzen.
www.melletat.de

Sehr geehrter Herr Melletat,

in der Anlage übersende ich Ihnen den Mietvertrag und die Eigenbedarfskündigung zur Beantwortung meiner Frage.

Mit freundlichen Grüßen P.

Sehr geehrte Frau P.,

die Kündigung dürfte wohl schwer anzufechten sein. Sie sollten allerdings nachprüfen, ob der Sohn tatsächlich dort einzieht und ob er länger aqls 6 Monate dort wohnen bleibt. Anderenfalls können Sie Schadenersatz fordern.

Die Schönheitsreparaturklausel ist wirkungslos und wurde durch eine Entscheidung des BGH gekippt. Sie müssen also nicht renovieren, aber können leider umgekehrt nur schwer den von Ihnen gleisteten Aufwand geltend machen. Ohne eine Rechtsschutzversicherung im Rücken würde ich eine darauf gerichtete Klage für risikobehaftet halten.

Mit besten Grüßen
Thomas Melletat - Rechtsanwalt